PERBEDAAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN (SKMHT) DENGAN AKTA PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN (APHT)
| NO. | PERBEDAAN | |
| SKMHT | APHT | |
| 1. | SKMHT adalah surat kuasa dari pemilik jaminan atau agunan/pemberi hak tanggungan yang memberikan kuasa kepada penerima hak tanggungan untuk bertindak mewakili atau sebagai kuasa dari pemberi hak tanggungan untuk menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). | APHT sebagai akta yang digunakan sebagai janji pemberian hak tanggungan dari pemberi hak tanggungan kepada penerima hak tanggungan. |
| 2. | SKMHT berisi terkait perbuatan hukum membebankan hak tanggungan. SKMHT sebagai surat kuasa yang diberikan secara langsung oleh Pemberi Hak Tanggungan ke pihak lain untuk membebankan hak tanggungan. | APHT berisi persyaratan dan juga ketentuan terkait pemberian hak tanggungan dari pemberi jaminan (debitur) kepada penerima jaminan (kreditur). APHT sebagai akta yang berisi janji bahwa pinjaman atau kredit yang dipinjam oleh debitur akan dilunasi. |
| 3. | SKMHT untuk tanah yang telah terdaftar harus/wajib diikuti dengan pembuatan APHT maksimal 1 bulan dan untuk tanah yang belum terdaftar maksimal 3 bulan. | Maksimal 7 hari Setelah penandatangan APHT, PPAT wajib mengirimkan APHT tersebut ke Kantor Pertanahan/BPN untuk dicatatkan dalam buku tanah, kemudian BPN akan mengeluarkan Sertfikat Hak Atas Tanah. |
| 4. | Kelebihan:
a) Debitur tidak perlu repot hadir untuk menandatangani APHT. |
Kelebihan:
a) Ada Janji bahwa debitur akan menjaminkan hak tanggungannya/memberikan objek jaminannya kepada kreditur sebagai jaminan pelunasan kredit. Di dalam APHT diatur terkait hak/kewenangan/batasan terhadap Pemberi Hak Tanggungan (Debitur) dan Penerima/Pemegang Hak Tanggungan (Kreditur). |
| 5. | Kekurangan:
a) Dimanfaatkan oleh debitur, biasanya setelah dipasang SKMHT dan ketika SKMHT telah kadaluarsa dan APHT belum jadi, debitur malas untuk membuat SKMHT yang baru dikarenakan biaya pembuatannya yang cukup mahal. b) Dibuatnya SKMHT bukan berarti Hak Tanggungan telah lahir. SKMHT hanya sebagai surat kuasa dari debitur kepada kreditur untuk membebankan Hak Tanggungan. |
Kekurangan:
a) Hanya sebagai janji untuk memberikan Hak Tanggungan milik Debitur/Pemberi Jaminan kepada Penerima Jaminan (Bank). Hak Tanggungan belum lahir dan Bank belum memiliki jaminan/clean basis, Hak Tanggungan baru lahir ketika setelah APHT ditandatangani, lalu didaftarkan ke Kantor Pertanahan atau BPN untuk dikeluarkannya Sertifikat Hak Tanggungan. Dan ketika Sertfikat Hak Tanggungan dikeluarkan, Sertifikat tersebut diberikan kepada Kreditur dan Kreditur baru bisa memiliki jaminan Hak Tanggungan tersebut. |
Berdasarkan tabel diatas, bahwa fungsi SKMHT dan APHT cukup berbeda. SKMHT tujuannya adalah pemberi hak tanggungan yang memberikan kuasa kepada penerima hak tanggungan untuk bertindak mewakili atau sebagai kuasa dari pemberi hak tanggungan untuk menandatangani APHT. Sedangkan APHT sebagai akta yang digunakan sebagai janji pemberian hak tanggungan dari pemberi hak tanggungan kepada penerima hak tanggungan.
