FUNGSI SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN DALAM PERJANJIAN KREDIT

Debitur yang akan melakukan kredit atau pinjaman  perlu memberikan jaminan kepada Bank, karena Bank memerlukan jaminan dari perjanjian kredit yang akan dilakukan agar Bank dapat percaya dalam  memberikan kredit kepada Debitur dan karena fungsi utama dari jaminan yaitu  agar bank atau kreditur yakin bahwa debitur memiliki kemampuan untuk melunasi suatu kredit yang diberikan kepadanya sesuai dengan perjanjian kredit yang telah disepakati atau diperjanjikan bersama.[1].

Jaminan memiliki berbagai macam jenis. Ruang lingkup dalam hukum jaminan yaitu meliputi jaminan umum dan jaminan  khusus. Untuk Jaminan khusus dibagi menjadi dua macam, yaitu jaminan kebendaan dan jaminan perorangan. Berikutnya Jaminan kebendaan dibagi menjadi jaminan benda bergerak dan jaminan tidak bergerak. Dalam hal ini yang termasuk jaminan benda yang bergerak meliputi : gadai dan fidusia, dan untuk jaminan benda yang tidak bergerak meliputi hak tanggungan, fidusia, khususnya rumah susun, pesawat udara, dan hipotek kapal laut. Sedangkan jaminan perorangan meliputi : borg, tanggung-menanggung (tanggung renteng), dan juga garansi bank.[2] Salah satu jaminan yang digunakan oleh debitur atau nasabah untuk jaminan dalam perjanjian kreditnya adalah misalnya Hak Tanggungan[3].

Dalam Perjanjian Kredit yang jaminannya merupakan Hak Tanggungan perlu adanya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) untuk membebankan Hak Tanggungan . Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah surat kuasa dari pemilik jaminan atau agunan/pemberi hak tanggungan yang memberikan kuasa kepada penerima hak tanggungan untuk bertindak mewakili atau sebagai kuasa dari pemberi hak tanggungan untuk menandatangani Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT). APHT adalah akta PPAT yang berisi pemberian Hak Tanggungan  kepada Kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya. [4]

Obyek Hak Tanggungan

Berdasarkan Pasal 4 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996, Hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan adalah :

1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
3. Hak Guna Bangunan

Selain Hak-hak atas tanah tersebut, Hak Pakai atas tanah Negara menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani Hak Tanggungan.

Alasan dari Pembuatan dan Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

1. Alasan Subjektif :

• Pemberi Hak Tanggungan tidak dapat menghadiri sendiri di hadapan Notaris/PPAT untuk membuat APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan).
• Prosedur pembebanan Hak Tanggungan lama.
• Biaya Pembuatan Hak Tanggungan cukup mahal.
• Kredit yang diberikan merupakan kredit jangka pendek.
• Kredit yang diberikan merupakan kredit yang tidak besar/ kecil.
• Debitur sangat dipercaya.

     2. Alasan Objektif

• Sertifikat belum diterbitkan
• Balik nama hak atas tanah pemberi Hak Tanggungan belum dilakukan.
• Pemecahan/penggabungan dari tanah tersebut belum selesai dilakukan atas nama pemberi hak tanggungan.
• Roya/pencoretan belum dilakukan.

Berdasarkan alasan tersebut dengan menggunakan SKMHT, Kreditur sudah merasa cukup aman. Sifat SKMHT adalah kuasa mutlak atau kuasa yang tidak dapat ditarik kembali dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga, juga apabila pemberi HT meninggal dunia.[5] Sehingga Fungsi Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah :

1. Sebagai surat kuasa khusus yang dibuat hanya dalam keadaan khusus seperti ketika pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir di hadapan PPAT saat pembuatan APHT, sehingga pemberi Hak Tanggungan wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya dengan cara membuat SKMHT dan SKMHT merupakan Akta yang bersifat otentik.
2. SKMHT diperlukan ketika ada jeda waktu tanah jaminan tidak dapat dibebani APHT, dikarenakan sertifikatnya masih atas nama developer. Pada saat membeli rumah dari developer ataupun membeli rumah dari pemilik sebelumnya (penjual), dan sertifikat tanahnya masih atas nama developer atau atas nama penjual/ belum dibalik nama ke atas nama Pembeli dan yang mengajukan kredit adalah pembeli, maka bank akan meminta SKMHT dari developer. Lalu, pihak bank atau kreditor dapat mewakili pemberi jaminan yaitu developer untuk melaksanakan pembebanan hak tanggungan dengan cara menandatangani APHT.
3. Masa berlaku SKMHT sebelumnya telah berakhir sehingga memerlukan pasang Nomor SKMHT yang baru. Maka, SKMHT diperlukan untuk menjembatani sebelum dipasangnya APHT.
4. Debitur dapat menggunakan SKMHT ketika debitur sedang berada diluar kota ataupun untuk kepraktisan debitur sehingga yang mengurus pembebanan Hak Tanggungan adalah PPAT/Notaris.
5. Apabila memang keadaannya benar-benar berhalangan untuk hadir dan diperlukan untuk memberikan Hak Tanggungan dan perlu menandatangani APHT, maka dapat dikuasakan kepada pihak lain. Proses dalam hal pemberian kuasa kepada pihak lain untuk pelaksanaan pembebanan Hak Tanggungan dapat dilakukan dengan pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Kemudian dilanjutkan dengan proses pembuatan APHT.

[1] Hermansyah, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Kencana, Jakarta, 2014, hlm. 73

[2] Salim H. S., Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Rajawali Pers, Jakarta, 2017,  hlm 8.

[3] Hak Tanggungan adalah Penguasaan hak atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang dijadikan agunan tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas hutang debitur kepadanya Pendapat ini sebagaimana dikemukakan oleh Budi Harsono dalam buku yang berjudul Salim H. S., Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Rajawali Pers, Jakarta, 2017,  hlm 97.

 [4] Pasal 1 Nomor 5 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan Tanah.

[5] Ana Silviana, Fungsi Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dalam Pemberian Hak Tanggungan, Diponegoro Private Law Review, Volume 7 Nomor 1, Fakultas Hukum, Semarang, 2020, hlm. 675.